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孙不熟:“租购同权”会把高房价打下来吗?

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孙不熟 发表于2017-11-08

今天看到新闻说,广州市政府官网推出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》(可简称住房租赁新政),其中有一条爆炸性的举措,那就是“保障租购同权”,此言一出,可谓满城轰动。


具体内容如下:

赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。


简单解读一下:


1、租购同权,在价值观上肯定是正确的包括受教育权、养老保障等各项公民基本权利,不能因为有房无房就要区别对待,让租房的人享受到同等国民待遇,这不仅是发达国家的普遍做法,也是我们国家的媒体呼吁了很多年的东西。广州这一次明确提出“租购同权”,既是对高房价这个严峻现实的关切,也是吸引青年人才进驻的重要举措,值得嘉许。


2、惠及的人群有限,租购同权”不是无差别对待,只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益,具体来说,要么你的子女得有广州户籍,要么你得持有人才绿卡,要么你得符合积分入户上学的条件,而且这三类人在广州都必须无房。再考虑到广州的户籍政策是比较倾向于人才引进的,那么“租购同权”的最大受益者主要还是广州需要的人才,不是一般的外来务工人员。而且即便能够安排公办学校,很可能也是学位不太紧张的普通学校,而非竞争激烈的名校。


3、租购同权,最大的冲击是削弱了房屋的附加值,炒卖学区房的人要小心了中国的房子之所以贵,一个重要原因就是附着在房子上的附加值太多,其中最具含金量的东西就是受教育权,如果“租购同权”能够100%贯彻落实,那等于把房子的含金量大打折扣,理论上会减少很多人的购房热情,学区房首当其冲会失去炒作的动力。我们之前一直强调学区房受政策波动的影响越来越大,购买一定要谨慎,也是这个意思。


4、关键还是在于如何贯彻落租购同权听上去很美,但落实起来却不容易,原因很简单,优质教育资源稀缺的事实没有因此改变。比如,广州中心城区那些好学校,学位一直非常紧张,有房有户口的人都不够满足,哪里还有多余的资源来满足租户?除非政府强制划定一部分配额,固定给租户一定量的学位,但这样会进一步加剧学位紧张的气氛,而且会给有房的户籍居民带来“反向歧视”的不良体验,不利于和谐社会的建设。


优质稀缺资源一定会带来高溢价,不体现为高房价,就会体现为高房租。做一个假设,如果某重点学校的学位分配100%实行“租购同权”,那么这肯定会导致周边房租的暴涨,70平米的房子涨到2万元一个月也是有可能的,比你购买一套同地段学区房的月供还贵。优质资源“价高者得”的规律不会变,买不起学区房的人同样也租不起学区房。而且,随着租售比大幅提升,这个时候,大家的购房热情会重新燃起,再次进入高房价的死循环。


所以,问题的关键还是要解决优质教育资源的短缺问题,只有让教育资源丰富化、均衡化,人们的焦虑感才会实质性降低。因为,贵的不是房子,而是背后的受教育机会啊。


5、“租购同权”会把高房价打下来吗?长远来看,肯定会降低大众的购房热情,房屋炒作的素材和动力都会减少,房价会逐步回归理性,但要注意,“理性”不代表便宜,不代表人人买得起。


正如我的朋友邓浩志所言,房子除了可以用来住、用来上学,它还有强烈的资产属性,这在全世界都一样,美国英国这些发达国家,不买房也能享受到同等的国民待遇,但大部分人都还是有住房梦的。有恒产者有恒心,这既是普遍的人性,也是正常的经济理性。你看新加坡,虽然这个国家的70%以上的居民都有公屋住,但它的商品房仍然位居全球最贵行列,你不能说新加坡的房价不理性。


所以我认为,“租购同权”冲击的是那些资产属性不强的房子比如二三线城市以及一线城市外围区的房子,这些房子的稀缺性不强,买家的支撑面也不大,“租购同权”会让这类房子的含金量大打折扣。但对于大城市核心区的房子来说,冲击不会太大,毕竟这些地区的房子具备强烈的资产属性,即便失去了“学位”这个巨大的附加值,仍然会有其他的附加值来补充,比如租金收入,比如资产保值的功能等等,这些也是高房价的支撑。


总体来说,让房地产市场彻底回归理性,需要一个长效的系统性的解决机制,仅仅靠“租购同权”肯定是不够的,还需要教育资源的丰富化与均衡化,需要供求关系的结构性改善,需要整个社会对房地产心态的转变。


6、鼓励租赁住房正在成为普遍趋势。此前,上海、广州等城市在土地出让时已经出现过“100%要求自持”的例子,土地拍卖“竞自持”很可能会成为普遍现象,这表明国家对房地产的调控思路正发生深刻变化:解决高房价的思路不是降房价,而是大幅提升租赁住房的供应量,并赋予租赁住房与商品房同等的国民待遇。


根据广州近日公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,广州还允许将商业用房按规定改造成租赁住房,这表明广州租赁住房的供应量会大幅提升。对大量新进入广州的年轻人来说,这是一个利好,高房价对人才的挤出效应也会相对减弱。

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