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朱迅垚:统治楼市多年的市场放任主义正在被终结

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朱迅垚 发表于2017-11-09

在过去两三个月内,中国房地产市场的新闻加起来有一箩筐。总体来看,我总结为,统治中国楼市多年的市场放任主义正在被终结。


一、放任主义:开发商寡头化与金融资本的结合


在相当部分时间,中国房地产市场是宏观经济分析师和经济学家眼中市场化最为彻底的主要经济领域之一。主要表现为两点:


其一,在准入门槛上,对民营资本几无限制。不仅没有限制,早期朱镕基政府主导房改时,还在税收等政策上鼓励民营资本进入,而且在2010年左右,国家专门出台政策,限制央企进入房地产市场(虽然实际上并没有完全限制住);


其二,在土地一级市场以下,政府实行放任主义。2016年之前,无论出台多少调控政策,政府在需求端所做的都只是堵,而不是疏。在招拍挂之后进入市场的房子,政府除了在交易环节的税收部分有一些调控,总体没有严厉的措施(比如房产税)。而所谓各种公租房、廉租房等政府控制的本用来“疏”的政策,却多数停留于表面文章,未对房地产市场产生实质影响。


严格意义来讲,过度市场化的不是中国房地产市场,而是中国楼市,中国土地市场并不市场化,甚至是高度垄断。正是土地一级市场的高度垄断和土地财政的存在,导致土地二级市场,以及后面的所有链条先天就有放任基因。有趣的是,在楼市上的自由放任并没有带来充分的市场竞争,相反,中国楼市同样形成了垄断,虽然是寡头民营企业的垄断,但是,民营企业并不因为产权是民营的就天然拒绝垄断,寡头化的开发商与金融资本的结合,是过去十年中国楼市激进市场化的主要原因。


考虑到土地一级市场的国家垄断,因此,将中国楼市多年沉疴完全归咎于后者的过度市场化,也并不完全公允。但问题在于,从价值评判的角度来说,土地一级市场的垄断租金毕竟最后成了土地财政,虽然某些官员中饱私囊,大部分还是成了地方财政。但开发商和金融资本的结合导致的寡头化和过度市场化的确对中国社会分化和实体经济恶化造成了困扰。


二、“租”与“共有产权房”:改革是一连串事件


在过去两个月,中国楼市政策界发生了一连串事件。这一连串事件,显示出跟过去十年楼市调控完全不同的特征和力度。


这一连串密集政策,核心关键词就两个,“租”和“共有产权房”。


先说“租”,其关联核心词为“只租不售”、“租售同权”或“租房即可落户”。


7月初,上海市政府出让两快住宅用地,明令未来将只租不售,同时,公布《上海市住房发展“十三五”规划》,明确要求,未来五年上海新增住房将以租赁住房为主。


7月中,广州市政府公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。




7月20日,国家住建部会同数个中央部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并将广州、深圳、南京等12个城市设为首批住房租赁试点。




7月28日,江苏无锡宣布租赁住宅落户新政策,取消年龄限制、学历限制、投资限制,无论是谁,只要符合租赁住房要求,缴足一定社保就可落户。类似的政策近日也在郑州、济南等地出现。


很明显,这一系列关于住房租赁市场的政策是有规划、有步骤推进的,既有自上而下的国家宏观政策定调,又有起于重要一线城市的地方政策破冰。而地方对中央和一线城市的呼应也来得很快。


进入八月,楼市重磅政策仍没有停歇。这次的关键词是“共有产权房”,而实施地是在此前“租”系列政策中没有露面的北京。北京楼市不仅没有被豁免,其政策来得更有冲击力。8月3日,北京市住建委毫无征兆地发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,8月14日,北京市住建委就宣布,共有产权房可入户、入学,也就是说,共有产权房和一般商品房同权。




无论是“租”系列政策还是“共有产权房”,舆论和媒体的第一反应无论多么夸大,多数指向其经济属性,即房价即将大幅降低、楼市格局巨变之类云云。但在我看来,这两套组合拳都同时具有双重属性,一是指向房子的经济属性,目标是改变现有地产经济格局;一种则指向房子的社会属性,即公民的个人权利,目标是打破正在瓦解但仍然存在差距的城乡二元格局和阶层固化痼疾。


在我看来,这两种属性,更根本的还是社会属性,即使要给大城市房价降温这个诉求,也隐含了为底层谋福利的社会诉求。


“租”系列政策的精髓是,一方面从供给侧出发,大幅减少商品房住宅用地供给,增加租赁住房用地供给,并且要建立国企主导的城市租赁交易平台;另一方面,要逐步实现租房者的同等市民权,主要是教育权、医疗权和基本社会保障。


共有产权房的精髓是,这种房子比同等商品房价格低,而且可以低首付,但要与政府共享产权,并接受政府托管平台的审核和监督。


假如说“租”系列政策针对的是城市底层,共有产权房政策则是针对城市夹心层,即有一定实力但又无法承受高房价的准中产。这两个政策针对的人群不同。


单凭这两套政策,要在短期内改变楼市基本面,包括降房价之类,可能性不大,毕竟,市场增量低,其影响面主要也只是没钱的中底层。但这两套政策更重要的意义在于,它的社会意图很明显,就是在为底层或准中产在大城市的安身立命服务。


北京市住建委明确规定,提供给非京户口人群的共有产权房不少于三成,虽然房子不跟北京户口直接挂钩,但根据北京积分入户制度,这对外地人接近北京户口是一个利好,更何况,它起码附带了基本的教育权和医疗权。而在租赁住房的试点城市,推进租购同权恐怕仍然停留在纸面,但未来未必不会有更为具体强硬的配套政策。


三、原教旨主义终结,中国楼市进入兼顾社会发展的政策主导时代


如果仔细研究“租”系列政策和共有产权房政策的细则,你会发现,政策制定者对楼市政策社会效应的把握越来越精细化。这两套政策旨在照顾中底层,但是,在具体政策细则上,又明显有所区别。换句话说,政府并不是在搞平均主义,对城市新进入的人,政府固然在抢,但也通过激励政策如积分政策、共有产权房的申请政策,一是寻找合适的人,二是让不同的人拿到不同的机会平等。


在这两套系列政策后面,我们会发现很多新力量,比如,共有产权房里的政府托管机构,也就是保障性住房专业运营机构,比如租赁住房试点城市,要求由国企拿租赁住宅用地,而租赁交易平台要由国企主导。


没错,政府托管、国企等字眼正成为大城市新的楼市市场主体。过去几年里,弱势的保障房托管机构可能会越来越强势,而国企进入楼市的政治不正确也被名正言顺打破。


总得来说,中国楼市政策在过去几个月里产生了巨大的变化,这个变化,就是,放任主义被终结,市场原教旨力量遭受重挫,中国楼市进入兼顾社会发展的政策主导时代。


从世界范围的经验,或者回到住房本身的属性来看,从来没有一个国家的住房是完全放任的。这是因为住房不仅有居住功能,还附加了教育、医疗等等公民权利。在过去十几年,统治中国楼市的放任主义不仅造成了严重的经济风险,更重要的是,造成了太多社会问题。


在我看来,楼市放任主义的终结有可能是中国未来其他宏观政策基本面变化的一个缩影。在几十年改革过程中,我国的社会政策水平是比较低的,与本国的经济发展水平并不相符。最典型的就是城乡二元、阶层固化和贫富差距。从经济政策的放任主义到某种程度的偏向社会民主主义,似已成大势所趋。


需要注意的是,无论是什么政策,能否达到效果,取决于政令是否通畅以及是否执行到位。共有产权房不是今天才有,早就在全国有试点,租赁住房包括各种保障房政策也不是今天才有,但如今为什么能够推进如此迅速?这恐怕又与政治环境变化有关。新加坡著名的组屋制度推行数十年,才获得今天这样人人称赞的结果。中国楼市的改革,好不容易来了,务必得持久深入推行到位,否则,所有愿景仍是一场空。

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