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朱迅垚:夸大集体建设用地入市作用的,既不懂农村也不懂地产

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朱迅垚 发表于2017-11-09

8月28日,国土部和住建部联合发布了《利用集体建设用地减少租赁住房试点方案》,当天就开启了房地产流量公号界的狂欢,标题都是类似《超级震撼,这一政策将彻底改变中国楼市格局》。流量公号蹭热点、夸大其词我还能理解,不太能理解的是昨天晚上《财经》和今天早上《财新》的两篇评论。


《财新》的这篇叫做《集体土地建租赁房,解开房地产“死结”关键一步》(见《财新网》)。这个标题就有误,国家决策并不是集体土地上建租赁房,而是“集体建设用地”。当然,《财新》文章虽然对集体土地制度理解不够透彻,对该举措过于乐观,但总体分析不算离谱,而《财经》的这篇《楼市最大杀招来了,2到3折的房子将面世》则是彻底的糊弄读者,逻辑混乱,错误百出,不值一驳。



怎么评估这一新政策?我的基本观点是:


第一、这一政策的关键词还是“租”,这跟7月份的一系列以“租”为核心的系列楼市政策还是一个套装的。


第二、区别是,7月份的系列政策是针对城市,而8月末的这一政策针对的是农村,或者说前者是针对国有土地基础上的城市住房市场,而后者是针对集体土地基础上的城中村和城郊农村住房市场。


第三,我认为,7月份的系列政策,包括7月20日住建部会同多个部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》并将广州、南京、深圳等12个城市设为首批住房租赁试点,其取得成效的可能性远远大于8月28号的这一政策,夸大这一政策效果的,如《财新》认为传统楼市的供地制度由此撕开一个口子,集体土地由此进入土地供应市场,如《财经》认为,“农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场”,“政府向社会大规模转让土地红利”,怎么说呢,要么就是不懂农村,要么就是不懂地产。


我国的基本国情之一就是城乡二元,所谓城乡二元绝不只是体现在户籍、社会保障上,最根本的在于农村的基本土地制度。总体来说,城市是国有土地,农村是集体土地,两种土地在土地权利方面有很大不同,构成了城乡二元格局的基础,此处不展开。要注意的是,集体土地又区分为三种,农用地(包括基本农田、林地、草地、水利用地,以农田为主)、建设用地和未利用地。


国土部和住建部所说的不是农用地,也不是未利用地,而是集体土地中的集体建设用地。熟悉一点农村土地改革历史和现状的都知道,自家庭联产承包责任制后,我国农村土地基本制度没有太大变化,但农村土地制度大改的呼声已经有二三十年,代表性的就是私有化。由于此举牵涉太广,决策层实际上是以保守型为主,但为平衡各派声音和利益,也经常搞一些土地改革试点。由于农用地的敏感性(十八亿亩土地红线),各方面的打算其实都是围着集体建设用地转。


集体土地——广大农村的土地,听上去很多,但是,集体建设用地其实非常少。我国农村集体建设用地的总量也不过16.5万平方公里,跟广袤的集体土地根本不是一个量级。而集体建设用地其实又包括两种性质,宅基地和集体经营性建设用地。在这16.5万平方公里中,宅基地又占了70%以上。集体经营性建设用地,就是村委会、村办企业用地只有10%。


第一、这16.5万平方公里的集体建设用地中,绝大部分都是跟城市楼市半杆子关系打不着的,真正有关系的其实就是大中城市郊区农村的集体建设用地,其实就是那些城中村或郊区农村。这部分的土地占比不超过中国农村集体建设用地总量的5%。而这些土地在过去二十年的楼市狂飙运动中,很多早就已经被国家征收成了国有土地了。从存量的角度来说,这部分土地非常之少,对中国楼市的影响能有多大?


第二、更何况,敲黑板划重点,人家国土部和住建部说的很明确啊:“集体租赁住房出租,不得以租代售,承租的集体租赁住房,不得转租”。换句话说,这城中村和城郊的土地哪里叫什么入市,只能用来租赁,产权仍然是集体的。请问,这跟在北京的宋庄农民房租个房子和在广州的石牌、沥滘城中村租房有什么区别?小产权房(就是城中村农民房)本来就一直是可以租的,只是买卖在法律上不合法而已。换句话说,这个政策现实中早就在实行,只不过那些农民房不是集体统筹建设、统筹管理的,而是农民自己建自己管理收租的,请问这算哪门子重磅政策?


第三,方案中提到的“村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房”,大白话就是,你们那些小产权房都是农民自建的,太脏乱差,各种隐患特别多,现在赋予你们村镇集体一定权利,可以自己开发运营了。这一政策在很多地方,比如广州在三旧改造中早就践行了,广州的猎德村、潭村,都是村集体组织开发商建房,改造后由村委管理出租的。这个政策无非就是将一些地方的成功经验总结一下并文件化、正式化就是了,算是什么“大招”?。


第四、这一政策倒是有可能加大村镇官员的权力,给他们提供了寻租可能性。在农村制度下,村委会拥有的经济权利主要就在于处置土地。如果城中村和城郊村的村官们利用这一政策的空子钻营,本就存在的城中村村官与农民的内部矛盾又会继续扩大,这一点,我们在很多地方的城中村拆迁过程中已经见过多次了。


总而言之,农村土地制度基本面没有改变的情况下,就不可能出现真正的集体土地向市场供给。土地要向市场供给,核心措施是要解决产权问题,土地是真正可以交易,而不是只是上面盖个房子用来出租,而产权涉及到农村土地制度的命根子,在目前中国国情下,发生颠覆性改革,可能性非常小。


中国土地制度改革是一个漫长的过程。这种隔靴搔痒的政策甚至离十八届三中全会在农村土地改革方面提出的指导意见都还差得远。十八届三中全会的决定明确指出:““建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”你看,这里提到的至少还有“出让”,而眼下的政策,也还只停留在租赁阶段而已。

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