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孙不熟:地段为什么不保值?

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孙不熟 发表于2017-12-04

一位跑地产的记者朋友跟我讲,广州白云山麓最近开出一个单价9万的盘,大有飙进10万的节奏,她表示十分费解,问中心区房价应该是郊区的多少倍,才合理?


我的回答是,市场永远都是理性的,你看到的永远都是合理的,如果一定要问什么比例才是合理的,那我认为是1:1。


她说等等,地段呢?难道地段不值钱?


我说值钱,但真的不多,地段价值的计算公式其实是这样的:


珠江新城地段价值=客村+2元=万博+5元。


2元和5元是什么?地铁票价,就是这么便宜。


是不是很荒谬?但这就是我们的国情啊,住在万博、新塘的新广州人,对珠江新城不会有什么发自内心的地段情结,就像今天住在珠江新城的人不会对越秀山和环市东有什么地段情结。


新移民眼里的地段其实是配套,是交通+产业+教育这些可量化的指标,但这些都是可以复制、超越和替代的,所以珠江新城就取代了天河北,天河北就取代了环市东。最近20多年的广州,地段实际上是个快消品。


未来,金融城会不会取代珠江新城,科学城和蕉门河会不会取代金融城?只要广州的城市建设仍在扩张周期,一切皆有可能。


真正的地段是不可复制、不可替代的。


伦敦有个地段叫做海德公园,这里的房价是伦敦金融城的2到3倍,是金丝雀码头(新金融城)的4到5倍。海德公园有什么?没有摩天大楼,没有高大上的科技金融,有的只是大英帝国的贵族文化(这里曾是皇家公园、英王狩鹿场),这里的卖点是文化意义上的逼格,不是硬件层面的配套。


伦敦海德公园(图片来自视觉中国)


伦敦还有个地段叫做SW1,它是一个邮编地址,这个邮编区也是伦敦房价的制高点,但其卖点不是摩天大楼与总部经济,而是“与王室为邻”。历史上,SW1邮区大部分地块为英国皇室所有,是白金汉宫、大本钟、威廉王子婚礼举办地威斯敏斯特教堂、唐宁街10号所在地。能住到这里,就意味着踏进上流社会的门槛。这个地段的卖点也是逼格。


逼格是不可复制的,不管伦敦新建多少CBD、涌现多少摩天大楼,海德公园与SW1邮区的价值永不落幕,永远是伦敦楼价最高的区域。


广州,以及北上深,有这种永不落幕的地段吗?没有。


如果有,那么广州东山口的房价,应该是珠江新城的三倍,上海原租界区域的房价应该是陆家嘴的三倍,深圳罗湖的房价应该是福田CBD的三倍,北京东西城的房价应该海淀、朝阳的三倍。


然而,并没有,当陆家嘴、珠江新城的摩天大楼树起来之后,这些城市的类海德公园地带迅速褪色,成为楼市价值上的平庸之地。


结论是,与伦敦不同,住在北上广深的人们大多是没有地段情结的。如果给这些城市的新移民出一道选择题,选东山口还是新塘?他们一定会选便宜的那一个。


新移民心目中的地段逻辑就是这么简单粗暴,为什么?因为他们对其栖居的城市没有记忆和情感可言,不会为了迎合这座城市原有的地段秩序而额外付费。相比融入旧秩序,他们更喜欢开疆拓土,创造自己的新世界。


好了,我们再把文章开头那个公式再演绎一下:


20年前,环市东地段价值=天河北+2元。


10年前,天河北地段价值=珠江新城+2元。


今天,珠江新城地段价值=金融城+2元。


10年后,金融城地段价值=科学城+2元。


……


这是轨道交通时代,不是马车时代!地段的尺度需要重新定义。


现在,你问我,广州的机遇在哪里?不在珠江新城,而在下一个珠江新城。


下一个珠江新城在哪里?


500万人口的广州,它的中心在越秀,1000万人口的广州,它的中心变成了两个——越秀与天河,当人口规模达到1500万乃至2000万、3000万时,中心在哪里?


去年广州的常住人口增量是50万,这个增速如果继续保持,10年后广州的人口是2000万,这还不包括实际管理的数百万流动人口。


2000万人口规模的广州,两个中心是不够用的,至少要三到四个中心。那么,谁是天河的第一个接棒者,海珠、番禺、白云、萝岗都是种子选手。


本人不止一次地鼓吹过,在地铁+移动互联网的时代,超大城市的内部空间是扁平的,哪里成本低,哪里就会有水灌进来,最终实现空间平权。只不过,这个平权的半径究竟是20公里,还是50公里,这个允许有争议。


既然南山科技园可以追平福田中心区、中关村可以比肩朝阳CBD,既然天河北可以超越环市东、珠江新城可以打败天河北,为什么万博、科学城、白云山麓就不能和珠江新城1:1呢?

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