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中心区买房指南

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孙不熟 发表于2018-06-18

前天写了一篇《郊区买房指南》,反响不错,不少读者希望我写一篇《中心区买房指南》,那么,就当成一个系列继续写下去吧,这种能够直接影响到个人决策的文章,我也认为更有价值。


和郊区不同,中心区的市场关注度高、信息丰富、竞争充分,真正是一分价钱一分货,捡漏的机会少,如果是自住,一般是越贵越好。不过,同等价格的物业之间,还是有很多细微的差别,如果不懂得识别,还是非常影响微观的居住体验的。


本文把中心区物业分为老破小、老破大、商住混合楼、金领盘、CEO盘、老板盘等六个类别,然后一一分析买这类物业的一些讲究与痛点。


写之前,首先声明两点:第一,本文更适合自住类买家,第二,本文更适合一线城市特别是广州地区的读者。


01

老破小


这类物业很多是上世纪八九十年代建设的老公房,往往面积极小,户型差,要么没阳台,要么房出阳台;楼道不通风,采光差;小区道路坑坑洼洼,杂草遍地,空调滴水;有的甚至还是砖混结构,银行不给贷款。


不过,老破小的优点是门槛低啊,总价甚至比远郊新盘还低,我认为这种房子比远郊新盘更适合年轻人。李嘉诚说了,年轻人要多在外面跑、少待在家里享受,房子可以差一点,但位置一定要好,不能影响工作与社交。


买这类房子,我认为有两点需要注意的,一是建筑质量,毕竟都是几十年的房子,不能买到危房啊,当然哦,如果你真能确认它100%是危房也可以,说明拆迁的机会比较大,买到就赚到。这是玩笑话了,告诉大家一个偷懒的办法,很多大城市都有自己的城建公司,老国企盖房,用料、做工普遍是靠得住的。在广州,买老破小,可以认准越秀城建。


第二是位置,老破小的市场很小的,必须是中心城区核心地段才有价值,这个纪律应该严格遵守,不要有半点误差,城乡结合部、郊区新城的老破小,看都不要看。在广州,首推中轴线附近的老破小,比如六运小区,看上去都是漂亮的小洋楼啊,哪里是老破小对不对?一句话,买核心地段老破小,可以沾政府的光。


02

老破大


这类物业的建设年代比老破小近一点,往往楼层较高(20到30层),有电梯,面积较大,以大两房或者三房为主,位置一般不差。缺点是破旧,容积率高,两梯六户甚至八户是常态,楼道很暗,单体楼,或者有极小社区,路面坑坑洼洼,物业管理略等于没有。


如果想住中心区,又想住大一点、便宜一点,还要求有电梯,这类房子是一个不错的选择,因为它的单价甚至比同地段老破小还低。买这类物业的话,尽量买容积率低一点的,物业费高一点的,握手楼与二梯八户就算了。


从投资角度,我认为这类物业不如老破小,原因很简单,拆迁价值低啊,你拆一栋30层的楼最多也只能盖30层,没赚头啊,政府对容积率有限定的。老破小不一样,拆一栋六层的,可以盖一栋30层的,开发商想想都激动。


另外,从自住的角度,可能也是老破小更舒适,有的老破小能做到一梯两户,通风、采光都比老破大好太多,你挑一套还可以的,花个十几万装修一下,不差的。


03

商住混合楼


这类房子在商业旺地或者CBD比较常见,以单体楼居多,无论是看建筑年代还是看户型,都不差的,唯一的问题是很多房子被用来办公,导致人员交杂,价格上不去,有的甚至比同地段纯居民楼便宜个30%到50%。其他城市我不熟悉,广州的话,珠江新城西区有蛮多这类房子的。


国人普遍喜欢纯粹的居住氛围,不喜欢人太杂的社区,导致这类物业被自住型买家歧视,但如果从投资角度看,这类物业是可以考虑的,毕竟居住氛围这个东西不是硬伤,国外就不太计较这个。而且因为商住混合,更容易出租给企业,租金溢价高。价格低、租金高,租售比就好,这类房子我看投资价值挺大。


买这类房子,最重要的是位置好,一定要靠商务区才有价值。


深圳福田CBD


04

金领盘


这类物业一般不在城市正中心,往往在离CBD五六公里的位置,表现为房子新,户型好,有封闭式管理的社区,住户以高级白领为主。在广州,比较典型的有华景新城、美林海岸、佳信花园等等。


这些小区原本都是70后聚集的白领社区,但随着城市的发展,其中的住户往往在职场上混成了金领阶层,再加上房价上涨,今天想住到这种社区,至少也得是金领阶层的收入才扛得住。


对那些在郊区大盘住久了的白领来说,这类物业是一个比较好的置换选择,既能进城,居住体验也不至于大幅下降。买这类物业需要注意的是两点,一是学区要好,既然选择从郊区进城,学校肯定是非常重要的一个考量。


二是物业要好,这一点很容易忽略,广州有不少所谓金领盘,物业管理是极差的,比郊区大盘都差得远。物业管理直接决定了你房子的保养水平,既影响居住,也影响升值。


05

CEO盘


CEO比金领高一个层次,但仍然是靠工资吃饭的,往往也是买不起顶级豪宅的,只能买一些比豪宅低一档的CEO盘。这类物业一般处在城市核心地段,体现为房子新,户型好,有封闭式社区,物业管理好。在广州的话,比较典型的有凯旋新世界(一期)、中海花城湾。


这类物业的优点是地段顶配、配套顶级、圈层好,也非常的体面与舒适,唯一的缺点是尊贵感还是不够,因为很多房子最初是按照刚需或者改善的需求来设计的,只不过随着房价上涨,在价格上达到了豪宅线。


买这类房子,当然是非常不错的,除了不够尊贵,基本上挑不出其他的毛病,唯一需要注意的可能是自住率。比如,珠江新城中区就有不少楼盘的出租率较高,居住人口较杂、流动性较大,邻里关系冷淡,难以形成稳定、轻松的社区氛围,不适合家庭住。


一般来说,楼下有底商、小户型占比高的楼盘,出租率相对较高,导致物业管理水平也受影响。楼下无底商、大户型为主的楼盘,居住氛围就纯粹得多,CEO们要注意这些细节。



06

老板盘


老板盘就是顶级豪宅,是所有物业类型中唯一跳不出毛病的,其代表着一座城市在房价以及房屋设计、圈层营造上的极限水平,广州汇悦台、深圳湾一号、北京一号院、上海汤臣一品都是各自城市响当当的老板盘。


这类物业的底线要求是,不容许有任何硬伤地段、户型、容积率、园林、视野、物业、配套、圈层统统都要最好的,连保安小哥都应该比黄晓明帅。老板盘的设计师们,要时刻想着帮客户花钱,而不是省钱,在合规、合理的范围内花得越多,客户越满意。


买这类物业的客户,最关心的不是形而下的地段、户型和园林,因为这些是底线要求,不允许有任何瑕疵,顶级豪宅的技术含量主要体现在安全感与尊贵感的营造上,这部分也是豪宅之所以是豪宅的根本理由。


从香港、纽约、伦敦的经验来看,顶级豪宅是非常保值的,无论在什么经济周期,顶级豪宅的价格都非常的硬。


但在国内,顶级豪宅的投资价值往往较低,反而是刚需物业的投资价值高,原因是什么?我的理解是,一方面国内还没有出现成熟的豪宅市场,富人对住宅的消费还没有全面升级;另一方面,国内的房地产行业还是缺少沉淀,真正懂豪宅的极少,伪豪宅多,真豪宅少


买这类物业,我给不出什么具体的建议,因为我也买不起。不过我听说,很多老板现在喜欢租房子住,比如常年住在四季酒店或者雅诗阁公寓的套房里,既能提升工作与社交的效率,又能享受五星级酒店的服务,安全感、尊贵感、私密感都是极好的。


这可能也反映了一种趋势,买的房子和住的房子,完全是可以分开的,只有这样才能享受更好的生活方式。这一点,要向住酒店的老板们学习。


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